市中心多板块限价大幅提升至6万+,原因何在
潮新闻客户端 记者 印梦怡 詹慧雯
杭州最新挂牌的一批宅地,拿出了不少压箱底的宝地。与之同时,多个板块限价上调,湖墅、文晖板块甚至双双攀上“6”字头。
在此之前,杭州“6”字头的限价仅出现在上城区的个别核心板块,比如望江新城、南星桥、钱江新城二期这些豪宅板块。湖墅、文晖这两宗地块究竟有何特别?主要原因在于容积率,这两块宝地的容积率都较低,可以打造纯叠墅产品,且都有河景资源,因而与高层产品相比,价格高了不少。相比高层,低密产品的成本更低,因而利润空间更大,开发商也更有拿地的积极性。
(资料图)
文晖容积率1.05的住宅
限价涨至63900元/㎡
文晖单元XC0401-21、23地块,位于新五里塘西苑南侧,与朝晖四区隔上塘河相望,东侧为在建苏荷汇商业综合体和五里塘小学。西有上塘河,南有打铁关河,紧邻地铁1、5号线打铁关站,区位优越。
起拍价门槛不高,6.8亿元的总价,已经可以预测到该地块将进入摇号环节,未来会花落谁家全靠报名房企的运气了。
地块现状,围墙内即文晖地块
考虑到该地块东侧的一部分还是商业商务用地,西侧沿上塘河的住宅部分占地面积14800㎡,容积率仅1.05,大概是叠墅类产品。总建筑面积15540㎡,如果按200㎡户型算,或许只能打造70来套的房源。因此,该地块的精装限价63900元/㎡,只和少数人有关。
根据规划,东侧的商业商务部分要打造特色商业商务建筑,占地面积4000㎡,容积率1.5-1.7,限高24米,最小分割单元800㎡。
从区位、产品定位上看,该地块可以说是改善福音。但硬伤也相当明显,首先是地块非常袖珍,而且西侧和南侧两面沿河,北面老小区密布,虽然有河景加持,但也意味着出行只能依靠东面的出口,而东面是小学和苏荷汇商业,后期或许要在车行规划上需要好好下功夫。
地块北面的五里塘苑现状
地块东侧的在建18班小学
从地块北侧往南看,前方为在建的苏荷汇
打铁关站距离地铁约200米
文晖板块近几年利好不少,有在建的嘉里城、有将打造成博物馆集群的杭氧老厂房,还有和平广场地块已经在今年的拱墅区土地招商推介会上亮相,未来还将继续迎接重量级的地标。
今年6月,文晖板块的嘉里城住宅组团——馥源庭,565套房源一把清盘,户型面积110-334㎡,精装均价54000元/㎡(含装修价格4500元/㎡),共吸引了4152组报名,综合中签率13.61%。
目前,文晖的次新房小区主要有中海望庐、朗诗乐府、朗诗熙华府和万科新都会等,目前普遍挂牌价格在7万元/㎡左右,成交价基本在6万元/㎡左右。
容积率1.3的原民生药厂地块
新房限价涨至65100元/㎡
拱墅区另一宗限价上了“6”字头的,在杭州人等了很多年的原民生药厂区块,此次一口气拿出两宗压箱宝地:一宗沿余杭塘河,容积率1.3,新房限价65100元/㎡;一宗近教工路,容积率2.8,新房限价55000元/㎡。由此可以测算,在该板块,叠墅产品的新房限价是高层产品的118%。
限价65100元/㎡的这宗滨水低密宝地,夹在申花与城西文教区之间,享一线余杭塘河河景,对岸就是杭州大悦城;往南步行600米是翠柏路站,往北步行700米是北大桥站。
更重要的一点是,容积率只有1.3,比刚摇完小河云庄(容积率1.7)的容积率还要低,未来可打造成叠墅类低密产品。
容积率1.3的湖墅低密地,周边环境实景图(图源:克尔瑞)
地块可建面积约5.5万㎡,总起价21.8亿,限高27米,有10号线地铁下穿。
根据《建设用地规划条件》,地块内有已建地铁10号线「民生地块柏路站-乔路站区间预留工程」,占地面积约5552.2㎡,地下2层,预留工程结构边线范围内禁止建设住宅建筑。
这意味着,实际住宅可布局空间范围会更小。参考城东万科中央公园,地铁预留工程的地上空间或用于打造园林绿化。
杭政储出[2023]137号地块勘测定界图
记者实地探营民生药厂,发现其所在区域自然环境优越,余杭塘河与支流环绕而过,有点像繁华城市中央一个谧静的“小半岛”。
整个民生药厂项目,城市界面非常干净、完整,除了待出让的几宗宅地、商地之外,区域内还有一所已建成的27班九年一贯制学校,以及部分历史工业厂房遗存。
湖墅低密地实景图
一路之隔已建成的27班九年一贯制学校
左侧为待出让商地,右侧为刚挂牌容积率2.8的高层住宅地
区域为整拆整建,城市界面完整、干净
民生药厂所在湖墅单元,已经很久没有新房销售了。时间最近的两个楼盘:一个是2015-2016年在售的凯德湖墅;一个是2019-2020年在售的厘望NEO1,当时高层住宅均价54000元/㎡,合院均价96000元/㎡。
凯德湖墅,目前三室户型主流挂牌价在6万/㎡以上,近90天仅成交一套中区89㎡,成交价54039元/㎡。厘望轩,目前高层住宅主流挂牌均价在6-8万/㎡,在售房源不多,成交更少,二手房价参考价值不大。
反倒是一河之隔的申花板块,近年二手房市场更为活跃。融信公馆ARC,目前主流挂牌价在7-8万元/㎡。杭州金茂府,8月成交了两套住宅,一套中区127㎡,签约均价8.4万/㎡;一套低区143㎡,签约均价7.2万/㎡。
热电路往北延伸出去,就是申花的杭州大悦城
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